Le marché du logement social retient son souffle
Alors que les projets de construction voient leur volume diminuer, le logement social devrait dans les prochaines années poursuivre ses travaux de réhabilitation...
... afin d’améliorer le confort et les performances au regard du changement climatique.
Les attributions de logements sociaux baissent de manière tendancielle passant de 467 000 en 2018 et 418 000 en 2022 (moins 10 % sur les 5 dernières années) selon le panorama du logement social (Ancols, 2024). Les causes en sont multiples : crise sanitaire, hausse des demandes, baisse de la rotation, mais aussi diminution de mises en services, etc.
La résidence H2O au Petit Bard inaugurée
© Néotoa - La résidence H2O au Petit Bard, Montpellier
Action Logement et Foncière Logement, son opérateur dédié à la mixité sociale, ont inauguré le 25 septembre la résidence H2O au Petit Bard, à l’ouest du centre de Montpellier, un quartier prioritaire de la politique de la ville depuis 1996.
En 2005, une convention a été signée entre les partenaires du projet de rénovation urbaine, sous l’égide de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Depuis, 390 logements ont été réhabilités et environ 500 reconstruits. C’est dans ce cadre que la réalisation de Foncière Logement s’inscrit, afin d’offrir au Petit Bard un programme de diversification de l’habitat, grâce à une résidence de 2 500 m², 33 logements locatifs à loyer libre et une architecture de qualité.
Intégrée au 700 m2 d’espaces verts qui l’entourent, la résidence se situe à 200 m d’un arrêt de tramway permettant de rejoindre le centre historique de Montpellier et la gare SNCF Saint-Roch en 15 minutes seulement.
5,9 millions de logements
En France le parc social, incluant les logements vacants, représente environ 5,9 millions de logements ordinaires (dont 5,7 millions de logements occupés), selon "les HLM en chiffres", édition 2024, publiée par l’Union sociale pour l’habitat (USH). Parmi ces logements, 80 % sont détenus par des organismes HLMtandis que les 20 % restants appartiennent à des entreprises publiques locales (EPL), à l’État, aux collectivités territoriales et établissements publics, ainsi qu’à d’autres opérateurs agréés (MOI).
Sur le terrain, 180 Offices Publics de l’Habitat (OPH), 172 entreprises sociales pour l’habitat, 162 sociétés coopératives d’HLM et 46 SACICAP (sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété), rattachées au groupe Crédit Immobilier de France, soit 559 organismes au total fin 2023, participent aux politiques de l‘habitat des collectivités territoriales, d’après l’édition nationale des chiffres clés du logement social 2024 (USH).
Les organismes HLM possèdent donc 4,8 millions de logements locatifs et 380 000 logements-foyers. Parmi ces logements, 84 % sont collectifs et 16 % individuels. Environ un tiers (36 %) des logements HLM ont été construits après 1990. En 2023, plus de 136 000 logements ont été réhabilités et les HLM ont mis en chantier 71 800 logements neufs et logements-foyers.
Le secteur HLM pèse 15,8 Mds€ d’investissements en 2022 et 3,5 Md€ de dépenses d’entretien. Plus d’un quart des logements sociaux sont situés en Île-de-France (26 % en 2021), première région équipée devant les Hauts-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes. Un développement qui témoigne de leur implantation historique dans les territoires industriels.
"La Maison Sénior" (Chapelle-Thouarault) labellisée "Ma Maison Vivante - Habitat Collectif"
© Néotoa - "La Maison Sénior", située à la Chapelle-Thouarault
Le 1er label "Ma Maison Vivante - Habitat Collectif" a été remis lors du congrès HLM à Montpellier en septembre dernier. Attribué par l’association Maisons de Qualité, tiers de confiance de l’habitat durable en France, ce label récompense le projet "La Maison Sénior", située à la Chapelle-Thouarault (35) dans la métropole rennaise. Un programme de 19 logements locatifs destinés à une population séniore qui se distingue par la qualité écologique de l’habitat et des jardins. Réalisé par Néotoa, Office départemental spécialiste du logement social et de l’aménagement du territoire, cet ensemble est un exemple en matière d’écoconstruction et d’aménagement du territoire.
Entre crise et espoir de rebonds
L’USH pointe aujourd’hui un contexte économique défavorable au financement des logements sociaux et à leurs mises en chantier. Jusqu’en 2018, les organismes de logement social ont pu maintenir une production autour de 100 000 logements annuels, mais depuis cette production est en déclin.
En 2023, tous les secteurs de la construction sont impactés avec un total de mises en chantier en chute de 24 % par rapport à 2022. Le secteur HLM serait moins impacté que les autres, avec un fort recours à la Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) en 2023, résultat du plan de soutien à la promotion privée mis en place par les pouvoirs publics au printemps 2023. Par ailleurs, la hausse des coûts d’intervention et la réduction des subventions affectent la réalisation des travaux de réhabilitation.
Si la crise du logement s’installe, des perspectives existent. Ainsi, à Paris, selon une étude du conseil en immobilier Newmark, "La politique du logement à Paris : quel impact sur le parc et les acteurs privés ?", en 2022 la ville et les organismes HLM auraient acquis plus d’1 Md€ de biens depuis début 2023 pour les transformer en logements sociaux. La ville serait lancée dans une stratégie d’acquisitions et de préemptions de biens privés pour atteindre 40 % de logements publics d’ici 2035, dont 20 % de logements sociaux locatifs et 10 % de logements abordables.
Saint-Gobain en France et le Groupe Polylogis : cap sur le bas-carbone
© VMA / V.M. - Olivier Servant, directeur des solutions pour la construction, Saint-Gobain Solutions France et Cédric Lorent, directeur général adjoint stratégie et développement durable du Groupe Polylogis
Saint-Gobain en France et le Groupe Polylogis, qui gère un patrimoine comptant, en 2023, 84 288 logements répartis sur le territoire français, ont signé un partenariat visant à développer l’intégration du bas carbone et de la circularité dans la construction et la rénovation lors du dernier Congrès HLM.
Concrètement, le partenariat permettra des avancées en ligne avec les objectifs respectifs des deux groupes, sur quatre enjeux :
- décarboner la construction et la rénovation des logements de Polylogis en s’appuyant sur l’évaluation des impacts carbone des matériaux entrants sur les chantiers et leur prise en compte dans les calculs d’analyse de cycle de vie (ACV) ;
- étudier et développer de nouveaux modes constructifs en neuf comme en réhabilitation contribuant à la décarbonation des logements ;
- réduire le prélèvement des ressources naturelles primaires en valorisant les ressources issues des
- bâtiments via la mise en place du recyclage des déchets du bâtiment en boucle fermée, la mise en œuvre de solutions issues du réemploi et de construction écoconçues avec incorporation de matière recyclée ;
- développer l’attractivité du secteur de la construction à travers des actions de sensibilisation et de promotion des métiers en lien avec la transition du secteur, en tension.
Au niveau national, chaque année, la loi de Finances fixe des objectifs. Mais dans un contexte d’instabilité institutionnelle inédit et sur fonds de crise immobilière, difficile d’y voir clair. Certes, avec le projet de loi de Finances 2025, la mission "Cohésion des territoires" qui porte la politique du Gouvernement en faveur du logement, de l’hébergement d’urgence, de la ville et de l’aménagement du territoire, progresserait et passerait de 19,59 Md€ à 23,85 Md€.
Ainsi en 2025, le Gouvernement devrait maintenir les moyens pour poursuivre la rénovation énergétique du parc de logements, développer le logement adapté, promouvoir la production de nouveaux logements là où sont les besoins et assurer l’accès aux services publics dans tous les territoires (France ruralités, France services, quartiers prioritaires de la ville). À condition que le cap dessiné à la rentrée soit maintenu. Enfin, le dispositif fiscal "seconde vie" devrait faciliter les opérations de rénovation de logements sociaux à travers une exonération de taxe foncière de 25 ans, pour les passoires thermiques atteignant au moins la classe B du DPE.
27 logements sociaux à Sannois (Val d’Oise)
La résidence Catherine Leroy à Sannois a été inaugurée le 14 novembre dernier. Le projet, mené par CDC Habitat, compte 27 logements locatifs sociaux (LLS) répartis en petites typologies : studios, T2 et T3. Ces logements répondent aux besoins croissants des sannoisiens en matière de logement accessible, tout en respectant des normes de qualité et de durabilité.
Ce projet s’inscrit dans la stratégie de CDC Habitat Ile-de-France de renforcer la maîtrise d’ouvrage directe (MOD), garantissant ainsi un suivi rigoureux des étapes, de la conception à la livraison. La MOD permet à Grand Paris Habitat de maîtriser l’ensemble du processus de construction, assurant des projets adaptés aux besoins des territoires tout en maintenant un contrôle optimal des délais et des coûts. Cette approche renforce également la capacité à intégrer des solutions durables et innovantes.
Érigée sur la dalle d’un parking sous-terrain appartenant à la résidence Bel Air (patrimoine de CDC Habitat), la réalisation exploite un espace existant sans empiéter sur de nouveaux terrains, contribuant ainsi à une urbanisation plus responsable. Un soin particulier a été apporté à l’intégration de la résidence dans le quartier, renforçant son attrait visuel avec des panneaux de tôle ondulée orange et un cheminement en bois.
La résidence Catherine Leroy se distingue par l’utilisation de la production hors site pour la fabrication des façades. Les panneaux préfabriqués en usine sont assemblés sur place, réduisant ainsi la durée du chantier et les nuisances pour le voisinage.
Enfin, la résidence Catherine Leroy respecte plusieurs certifications environnementales, telles que NF Habitat HQE, E+C-, et BBC A. La construction en bois, matériau renouvelable, participe à cette démarche bas carbone en limitant les émissions de CO2.
Photo ouverture © Vincent Krieger
— Véronique Méot
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