La maison individuelle : le rêve des Français

Les Français et les projets immobiliers

17 % des Français déclarent avoir un projet immobilier dans les 12 mois selon la 6e vague de l’indicateur proposé par Drimki, spécialiste de l'estimation immobilière, et l'institut BVA (février 2021). Plus précisément, 40 % des répondants envisagent d'acheter leur premier bien immobilier en 2021, contre 35 % en 2020.

Des acquéreurs plutôt jeunes, puisque 60 % d'entre eux sont issus de la génération des 25-34 ans. 19 % des futurs acquéreurs envisagent de s'installer en région parisienne. Par ailleurs, 1 Français sur 2 déclare avoir fait évoluer son projet immobilier en 2021 : 22 % ont changé d'intention sur le type de logement recherche?, 21 % sur le lieu, 18 % le prix maximal. Enfin, 13 % ont l'intention d'acquérir une résidence secondaire.

Interview de Christophe Boucaux,

délégué général du Pôle Habitat FFB, revient sur les effets de la crise sanitaire sur le marché et sur les priorités de la fédération

© FFB

« Quelles sont les perspectives du marché pour 2021 ? »

La construction de maisons individuelles a plutôt bien résisté aux événements inédits de l’année 2020 (avec - 8 % en volume des ventes en 2020).

Les deux premiers mois de 2021 sont intéressants, les ventes progressent (+ 10 % par rapport aux deux premiers mois de 2020) et la demande est soutenue.

Cette tendance illustre la pertinence du produit. Les Français témoignent d’un appétit pour la maison neuve – sous toutes ses formes – depuis longtemps, elle accompagne leurs parcours de vie en répondant aux besoins de confort, d’espace, de contact avec la nature…

« La pandémie, et avec elle, les confinements, ont provoqué des réactions au niveau des ménages qui cherchent à changer de logements, qu’en est-il aujourd’hui ? »

Cette tendance se confirme. Il ne s’agit pas d’un épiphénomène, au contraire, les ménages aspirent à un nouveau mode de vie et l’exode urbain se poursuit. Les constructeurs de maisons voient arriver une clientèle qui souhaitent édifier une maison sur des terrains plus réduits – 300 à 350 m², parfois moins – et conjuguer le confort d’une maison individuelle avec les commodités d’accès aux métropoles.

Les ménages recherchent une meilleure qualité de vie – davantage d’espace, notamment pour télétravailler – et un point d’équilibre entre la vie urbaine, la vie professionnelle et la vie familiale.

« Pourquoi privilégier la construction par rapport à l’acquisition d’une maison ancienne ? »

Les transactions de maisons existantes se réalisent, mais soulèvent la question du coût de rénovation pour hisser l’existant au niveau du confort moderne requis. Nos adhérents développent ce marché et redonnent de l’attractivité aux maisons anciennes.

La localisation rend parfois l’habitat obsolète. Les opportunités dépendent donc d’un équilibre entre le cachet de l’habitat et les moyens à y investir versus les avantages proposés par le neuf en termes d’architecture, de confort et de performances. Les deux modèles ne s’opposent pas, ils se complètent et cohabitent.

« Quelles sont les priorités du Pôle Habitat FFB cette année ? »

La transformation liée à la RE2020 applicable à partir du 1er janvier 2022 que nous devons accompagner par de la formation et des outils.

La surveillance des conditions d’accès aux prêts immobiliers versus la solvabilité des ménages. Nous observons de près les effets des contraintes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), car nous craignons que ces nouvelles règles évincent du marché une partie des ménages, notamment les primo-accédants et les investisseurs privés.

Le débat autour de la sobriété foncière soulevé parle projet de loi Climat et Résilience. Nous pensons qu’il ne faut pas sacrifier les besoins en logements et la diversité des dynamiques des territoires sur l’autel de la lutte contre l’artificialisation des sols. Bien sûr, nous sommes favorables à une plus grande sobriété foncière et à une meilleure gestion des sols et des espaces pour satisfaire aux besoins en logements. Pour autant, les besoins diffèrent selon les territoires tout comme les réponses à apporter. Il faut tenir compte des réalités territoriales. D’ailleurs, pour rappel, de nombreux professionnels du secteur et de nombreuses collectivités sont déjà inscrits dans des démarches vertueuses et exemplaires à la suite de la loi Alur.

Enfin, nous devons replacer dans le débat public l’idée selon laquelle la construction de logements neufs est positive et synonyme de progrès, car les besoins en logements sont importants, notamment du fait de la démographie. Il faut que les politiques qui sont conduites soient de nature à nous permettre de les satisfaire.

Interview de Alexandre Sion,

directeur marketing, communication et produits du groupe Geoxia (Maisons Phénix, Maison Familiale, Maison Castor, Maison Briot, Phénix Evolution, Evolutiv’Habitat), un des leaders de la construction de maison individuelle en France, a accepté de commenter les tendances du marché

© Geoxia

« Comment se porte le marché de la construction de maison individuelle aujourd’hui ? »

Le marché a été fortement chahuté au cours des dernières années. Il a été longtemps soutenu par les aides à l’accession à la propriété consenties par l’État, maintenant fortement réduites. En outre, les établissements, comme le Crédit Foncier et le Crédit Immobilier de France, ont disparu. Les constructeurs comme nous, positionnés sur ce segment, doivent se réinventer, cibler une clientèle CSP + et monter en gamme. Néanmoins, les confinements ont contribué à créer des opportunités d’affaires avec des propriétaires et locataires d’appartements désireux de s’installer dans des maisons individuelles. L’augmentation de la demande nous permet de stabiliser notre activité.

« Le marché de la construction de maison individuelle semble très atomisé, comment l’activité se répartit-t-elle entre les différents acteurs ? »

Chaque année, environ 1,5 million de transactions sont enregistrées dans le neuf et dans l’ancien. Dans le neuf, la promotion et la construction recensent au total 300 000 transactions, dont 120 000 constructions. A peine 50 000 sont construites par des constructeurs, le reste étant réparti entre les entreprises générales du bâtiment, la maîtrise d’oeuvre, les architectes, les promoteurs, etc. Le marché se réduit.

« Quelles sont les tendances au niveau des produits ? »

Les maisons montent en gamme, elles sont plus spacieuses et équipées de prestations de confort qui répondent aux attentes d’une clientèle de CSP+. Le niveau de finition par exemple est plus soigné, les équipements intégrés  issus de marques reconnues. Au niveau des menuiseries, la baie aluminium motorisée devient la norme et supplante la baie en bois ou PVC manuelle.

Maison Familiale monte en gamme © Geoxia

« Comment travaillez-vous avec le secteur de la menuiserie ? »

Nous privilégions les circuits courts et travaillons avec des partenaires nationaux au plan régional.

« Sur quels projets planchez-vous actuellement ? »

Nous sommes guidés par la réglementation, la RT2012 et aujourd’hui la RE2020 qui dictent des évolutions de produits. Pour compenser les augmentations de prix, nous cherchons à améliorer les services, par exemple en intégrant davantage de domotique.

La RE2020 impose un épaississement des systèmes d’isolation qui réduit l’espace intérieur disponible. Ainsi, pour une Maison Familiale, traditionnelle, l’épaisseur de l’isolant varie de 1 à 2 cm, ce qui équivaut à une perte de 2 m² pour 100 m². Chez Maisons Phénix, constructions plus industrielles, l’épaisseur de l’isolant augmente de 5 à 10 cm, soit une perte de 4 à 5 m² pour 100 m², soit une demie-pièce.

Nous révisons nos plans en conséquence et cherchons à compenser ces pertes par des solutions intelligentes. Nous projetons également d’intégrer de nouveaux vitrages afin de garantir le confort d’été avec du contrôle solaire, en complément des offres de brise-soleil.

Un marché atomisé

Le secteur de la construction de maisons individuelles compte selon Xerfi (2) un peu plus d’un millier d’opérateurs, sociétés intervenant dans le cadre d’un CCMI. « La part de CCMIstes qui réalise moins de 20 maisons par an a eu tendance à diminuer ces dernières années. En revanche, ceux qui réalisent plus de 20 maisons par an captent une part croissante de l’activité, à l’instar du leader Hexaôm, qui est passé de 8,5% de parts de marché dans les départements où il est implanté en 2015 à 9,1 % en 2018. De fait, les politiques de croissance externe agressive mises en place par les grands groupes du secteur contribuent à la concentration de l’activité », résume Xerfi.

Le marché est en effet disputé par quelques poids lourds : Hexaôm (365 agences), ex-groupe Maisons Confort, Geoxia (145 agences), Procivis (175 agences), AST Groupe (147 agences). En dépit du contexte, le groupe Hexaom a annoncé un chiffre d’affaires en hausse de + 4,8 % (881,8 M€) en 2020 : l’activité construction de maisons s’affiche en légère progression (+ 0,1 %) et la rénovation, pénalisée au 1er semestre, confirme avoir retrouvé son dynamisme (+ 8 %) en 2020.

Le communiqué publié le 24 mars fait état de perspectives « bien orientées » pour 2021 avec des prises de commandes en hausse pour la construction de maisons sur les deux premiers mois de l’année 2021 (+ 4,5 % en nombre et + 7, 9 % en valeur). Dans la rénovation, les prises de commandes explosent (+ 244 %) sur la même période (janvier et février 2021).

Reprise des chantiers en rénovation

En rénovation, le marché se caractérise par une multitude d’entreprises artisanales, regroupées ou pas en réseaux, et quelques grands réseaux de franchise. A noter que les gammistes du secteur de la menuiserie s’invitent dans le paysage via leurs propres réseaux de distributeurs installateurs, qui ont une carte à jouer, notamment au niveau de la rénovation énergétique.

Car si l’institut Xerfi n’était guère optimiste en mai 2020, son étude acte alors une reprise des chantiers en mode dégradé, de par les difficultés d’approvisionnement et l’application des gestes barrières ; la rénovation est porteuse d’espoirs. Certes, Xerfi estime que le fléchissement des ventes dans l’ancien – habituellement pourvoyeuses de travaux – devrait affecter les carnets de commandes. Pire, que le chômage partiel et la hausse du chômage entamant les revenus et le pouvoir d’achat des ménages pourraient freiner leur consommation.

Mais en même temps, cette étude rappelle le recentrage des Français sur leur logement pendant les confinements, des dépenses incompressibles d’entretien, les fondamentaux liés aux biens immobiliers, considérés comme des biens durables, etc. L’état actuel des carnets de commandes semble, pour l’heure, donner raison à cette vision optimiste. La recherche du confort et l’optimisation énergétique de l’habitat booste la demande. De là à ce que ces bons résultats s’installent sur le long terme…