Le logement en France : état des lieux

En crise, le secteur est confronté à une baisse inédite des transactions et à une offre en berne, alors qu’il doit poursuivre sa mue vers un habitat plus sobre sur le plan énergétique.

© Ametis – Photographe : Régis Domergue – Architecte : Jean-Luc Martineau AAA – Profils Systèmes

Maître d’œuvre/Conception : Jean-Luc Martineau AAA (architectes Montpellier) - Maîtrise d’ouvrage : Ametis (Montpellier) - Menuisier Fabricant : Alu-Tech (34) Jacou-Montpellier /Menuisier Certifié Profils Systèmes Propriétaire : CDC Habitat - BET : IB2M (Soubès) - BET VRD : BBASS (Castries) - Maîtrise d’œuvre exécution : Betom (Montpellier)

Le Baromètre mensuel de l’immobilier FNAIM-Clameur (janvier 2024) note un retournement de marché inédit : l’année 2023 devrait se terminer avec un record historique de baisse de ventes sur 1 an (- 22 %, à 875 000 ventes) et une baisse des prix, conjuguées à une inflation persistante. À la pénurie de biens à vendre s’ajoute la pénurie de biens à louer. Ainsi développe ce baromètre : « depuis 2023, le marché du logement ralentit sensiblement. Le quasi-quadruplement des taux d’intérêt en 18 mois a enclenché un cycle baissier des prix, même si les taux de crédits pourraient finir par se stabiliser autour de 4,3 % au T1 2024. La baisse du nombre de transactions s’accélère depuis 2023, s’établissant à 908 000 ventes en France (-20 % sur un an) sur 12 mois glissants à fin octobre 2023. Elle entraîne dans son sillage les prix qui se sont infléchis (baisse de 1 % sur un an au 1^erjanvier 2024), après plusieurs années de hausse ». Les prix baissent à Paris qui repasse sous la barre de 10 000 €/m² comme dans les grandes villes, sauf à Nice et à Montpellier.

« Le marché locatif s’enfonce : le nombre d’annonces locatives a diminué de presque 60 % en 5 ans. L’hémorragie devrait encore s’accentuer avec l’interdiction de mise en location progressive des "passoires thermiques" : 2025 pour les classes G et 2028 pour les classes F », a rappelé la FNAIM dans un communiqué de presse adressé au président de la République le 18 janvier dernier. Faciliter l’accès au crédit, lever les freins à la rénovation énergétique, les attentes sont connues. D’autant, pointe cette fédération, que la crise du logement menace le secteur immobilier avec « 887 défaillances d’agences en 2023, un chiffre qui pourrait atteindre 1 400 cette année. Derrière ces chiffres, ce sont des emplois détruits, et l’industrie du logement, pourtant largement utile aux finances de l’État, qui vacille ».

Au 1^er janvier 2023, la France hors Mayotte comptait 37,8 millions de logements (soit 3,4 millions de plus qu’en 2013), dont 82,1 % sont des résidences principales et 55,1 % des logements individuels selon l’Insee. L’évolution du parc dépend à la fois de la construction neuve et de la transformation de locaux non résidentiels en logements. Ces dernières années, en France – hors Mayotte – la part de résidences principales diminuent alors que la part des résidences secondaires et de logements occasionnels augmente (passant de 9,5 % en 2011 à 9,9 % en 2023). Les logements vacants sont passés de 6,4 % en 2007 à 8,1 % en 2018 et se stabilisent depuis, autour de 8,2 % en 2023, soit 3,1 millions. Depuis 1990, indique l’Insee, le nombre de logements vacants a augmenté de près de 1,2 million, soit une hausse de 60 %. Cette augmentation intervient essentiellement à partir de 2005 et atteint depuis 2,5 % en moyenne par an. Le nombre de logements vacants augmente ainsi 2,3 fois plus vite que le nombre total de logements entre 2005 et 2023. La vacance est en hausse dans presque tous les départements, à l’exception de ceux de Corse et de l’Hérault. La part de logement vacant est plus forte dans les espaces moins denses en population.

Les Français et la propriété

© Profils Systèmes - Habitat individuel réalisé avec les menuiseries Profils Systèmes

Les résultats du Baromètre Logement Procivis-Harris Interactive, "Logement, les Français et l’État peuvent-ils s’entendre ?" publiés en novembre 2023, s’intéressent cette année à l’avenir de l’accession à la propriété et au niveau d’engagement dans la rénovation énergétique des logements. Ils montrent l’attachement des Français à la propriété : il s’agit d’un objectif important (61 %), voire prioritaire pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Surtout chez les jeunes de 18-34 ans (+ 80 %) qui semblent d’ailleurs plus ouverts à des modalités particulières d’accession à la propriété.

Pour ¾ des répondants, la maison individuelle représente le logement idéal. Entre le neuf et l’ancien, les Français restent assez partagés. 46 % souhaiteraient acheter dans le neuf. Or, estime le président de Procivis, Yannick Borde : « l’État prend le contrepied des Français. Ceux-ci aspirent manifestement à devenir propriétaire d’une maison neuve dans un environnement pas trop dense ; on leur répond qu’il serait préférable de louer un appartement ancien (mais rénové) dans une métropole ».

Concernant la rénovation énergétique, les propriétaires bailleurs ont assez bien conscience de la nécessité de projeter des travaux d’amélioration (59 %) et ce chiffre progresse de 4 points par rapport à l’an dernier, mais nombreux sont ceux qui pensent qu’ils vont devoir retirer leur logement de la location (45 %). Et 2?3 des propriétaires ayant engagés des travaux ou pensant le faire, indiquent que les aides publiques les y ont incité. Enfin, 45 % déclarent ne pas savoir quelle est la classe énergétique de leur logement, ce qui révèle une certaine méconnaissance du sujet.

Une offre de logements en baisse

Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI), les indicateurs nationaux ne montrent aucun signe favorable à date. Si la tendance se poursuit, moins de 90 000 logements seront vendus en 2023. Le 3^e trimestre 2023 se caractériserait par un nouveau repli des autorisations de logements sur tous les segments. « Les volumes demeurent toujours en net retrait », note la FPI dans un communiqué daté du 16 novembre dernier. Pour Pascal Boulanger, président de la FPI France : « ce nouveau constat ne fait que confirmer la situation catastrophique dans laquelle se trouve le logement en France. Faute d’acquéreurs, les promoteurs n’ont d’autre choix que de retarder ou d’abandonner des opérations nouvelles. Ce sont autant de logements nouveaux qui ne seront pas sur le marché dans les 2 à 3 ans qui viennent. Le déficit de nouveaux logements viendra bloquer le parcours résidentiel de nombreux ménages dans les prochaines années. De conjoncturelle, la crise est devenue structurelle ».

© Technal - Photographe Sylvain Mille - Agences V2S Architectes et Cousy Architectures

L’îlot Claude Bernard à Toulouse est un programme mixte composé de 67 logements sociaux (T2 au T5), d’une structure petite enfance de 350 m², d’un espace sénior de 300 m², de bureaux de 220 m² et d’un local associatif de 100 m² au rez-de-chaussée. Prix Habiter Logements Collectifs - Palmarès Architecture Aluminium Technal - Edition 2023 - L’îlot Claude Bernard à Toulouse (31) Photographe Sylvain Mille - Agences V2S Architectes et Cousy Architectures

Le plus préoccupant, dénonce encore la FPI, est sans doute le niveau extrêmement faible des mises en chantier. Ainsi, le niveau des logements collectifs mis en chantier est un des plus bas constatés ces 15 dernières années (hors période Covid), soit 27 500 logements seulement sur trois mois (juillet à septembre 2023) selon la FPI. « La dégradation de la conjoncture et l’insuffisance de l’offre dans le neuf conduisent à la correction brutale des ventes totales de ces derniers mois, avec - 30,6 % au 3^e trimestre 2023 par rapport au 3^e trimestre 2022. Par ailleurs, les réservations nettes au détail chutent de 46,6 %. Les ventes aux investisseurs particuliers reculent de 58,6 %, et les ventes aux propriétaires occupants, de 36,5 % », s’inquiète la FPI.

© Agence a+ samueldelmas - Reynaers Aluminium

Initié par la métropole de Nantes et développé par l’agence d’architecture a+ samueldelmas, le programme immobilier Ilot 4B représente un ensemble de 4 bâtiments de 26 000 m² de surface de plancher, et a obtenu la classification Breeam Very Good.

Dans la continuité du hall d’entrée, 3 autres bâtiments s’érigent, offrant 16 000 m² dédiés aux bureaux et une tour de 60 m de hauteur regroupant 112 logements. Avec le choix porté sur les systèmes de la gamme Reynaers Aluminium

Hausse des taux d’intérêt, conditions d’octroi de crédits immobiliers durcies, la demande faiblit. Mi-décembre 2023, l’Alliance pour le logement, qui regroupe plusieurs organisations professionnelles, dont notamment la FFB, la FPI, la FNAIM, a publié un communiqué réclamant des mesures d’urgence. Emmanuel Macron les a-t-il entendus ? Lors de sa conférence de presse du 16 janvier, il a glissé : « le logement est en crise, c’est vrai ». Et promis une simplification des démarches et la mise en place d’opérations d’intérêt national afin de construire plus vite, prenant l’exemple des chantiers liés à l’organisation des jeux olympiques et paralympiques.

Challenge de l’Habitat Innovant 2024

© Provence Concept Projets - "L’Îlot Art Deko" à Salon-de-Provence (Bouches-du-Rhône)

Le Pôle Habitat FFB a dévoilé en décembre 2023 le palmarès 2024 de son 18^e Challenge de l’Habitat Innovant. Parmi les lauréats, "l’Îlot Art Deko", un programme situé au cœur de Salon-de-Provence (13) a remporté le prix spécial du jury et la médaille d’or dans la catégorie Transformation du tissu urbain existant – Constructeur décerné à Provence Concept Projets.

Ce programme qui s’étire sur une parcelle de 3 350 m² comprend la réhabilitation d’une maison 1930 classée au patrimoine de la commune et la réalisation de 7 maisons neuves, des villas urbaines biosourcées avec une empreinte carbone faible et une emprise au sol réduite.

Les autres lauréats sont :

catégorie Ma démarche RSE : FL Résidences, promoteur alsacien de bâtiments collectifs à basse consommation (certifié AFAQ 26000 et labellisé Responsability Europe) ;
catégorie Ma vision du métier : Maison Maugy, constructeur normand, spécialiste de la fabrication de murs à ossature bois et du préfabriqué et qui vise la fabrication de maison en atelier ;
catégorie Réalisation remarquable Constructeur Architecture & Technique : Gilles Fages pour "Horizon Caïpirinha", maison construite dans l’Aude sur les contreforts des Corbières ;
catégorie Réalisation Remarquable Constructeur Architecture & Design : Zénith Constructions pour la "Maison Viventem" en Franche-Comté, une contemporaine adaptée aux exigences des clients (grands volumes, apports de lumière importants et espaces personnels adaptés à chaque membre de la famille) ;

catégorie Réalisation Remarquable Promoteur : Primalys pour "Aigue Marine", programme immobilier de 53 logements et 1 000 m² de locaux d’activités à Pornichet (44) ;
catégorie Rénovation de l’Habitat existant : Les "Maisons Ariane" avec "Les Jardins de Bellevue" à Saint-Géniès -de-Bellevue (31), 9 logements aménagés sur la base de deux anciennes granges à réhabiliter ;
catégorie Logement abordable : 2 ex aequo, Alpes Provence Promotion Immobilière (A.P.P.I) pour "Les Toits de Charance", un programme de 42 logements réalisés à Gap (05), comprenant 4 villas en attique et 38 appartements, dont 8 destinés à l’accession sociale à la propriété pour des ménages éligibles au PSLA (Prêt Social Location-Accession). Et Les Maisons Vertes de l’Aude pour une aventure humaine, pour permettre à une cliente de réaliser son rêve de construire sa propre maison ;

catégorie Territoires et Villes durables : le groupe Hectare pour "Cité verte", un écoquartier de 16,5 ha à Carcassonne (11) composé de 116 lots de terrains à bâtir destinés à accueillir maisons individuelles et maisons groupées, 94 logements collectifs (dont 40 % de logements sociaux), une résidence intergénérationnelle et une résidence étudiante ;
catégorie Transformation du Tissu urbain existant - Promoteur : la résidence "Les Tritons" du promoteur EnVol à Sète (34), Résidence en R+4 de 108 logements (dont 27 sociaux) réalisée en réhabilitation d’un site fantôme, l’ancien hôtel Les Tritons, laissé à l’abandon et devenu une verrue urbaine.

— Véronique Méot

Calista, la résidence intergénérationnelle implantée dans le quartier de la Draye à Jacou (Montpellier) se distingue par la réussite de son programme innovant et résilient avec 52 logements ; entre villa individuelle et logement collectif, chacune des douze boîtes fractionne les volumes et individualise l’habitat… avec les menuiseries Profils Systèmes

Source : verre-menuiserie.com