La promotion privée face au défi du développement durable

Entre perspectives de d�veloppement durable, dynamique de la demande et difficult�s pour lancer leurs programmes, les acteurs de la promotion immobili�re semblent confiants.

« Au 3e trimestre 2021, les ventes de logements neufs marquent le pas »

Alors que depuis le début de l’année, les ventes étaient favorables en tendance par rapport à une année 2020 très faible, bien qu’inférieures aux années antérieures, les ventes sont de nouveau en baisse (3 %), selon l’Observatoire statistique national de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).
Pour Pascal Boulanger, son président : « les clients sont bien là, mais les difficultés que nous rencontrons pour lancer les programmes attendus par les ménages pèsent sur les ventes. La France se prive ainsi d’un puissant levier de croissance économique ; elle se prive également d’un accélérateur de la transformation des villes, vers un modèle plus vert, plus agréable et plus abordable ».

Parmi les indicateurs à suivre, la FPI recommande les mises en vente. Or, les ventes ont fortement baissé entre 2019 et 2020, puis ont mécaniquement connu un rebond au 1er semestre 2021, avant de diminuer de nouveau au 3e trimestre 2021 (- 5 %). La FPI acte un coup d’arrêt. Elle explique la faiblesse de la production par celle des autorisations et dénonce un choix collectif implicite et subi, celui de la rareté du neuf dans les villes attractives. Ainsi, déclare Pascal Boulanger : « il ne faudrait pas faire aujourd’hui un mauvais procès au logement collectif neuf. Dans les faits, il est vertueux sur le plan environnemental, car sobre en foncier ; il améliore la qualité de vie des urbains et contribue à contenir la hausse des prix. Les promoteurs de la FPI travaillent chaque jour à adapter leurs logements à l’évolution de la demande des ménages et aux attentes des élus locaux. La reprise ne sera pas possible sans l’appui des pouvoirs publics pour redonner au logement neuf toute sa place. La Commission Rebsamen (NDLR commission pour la relance durable de la construction de logements) est un premier pas dans la bonne direction, mais beaucoup reste à faire pour relancer une industrie qui, entièrement domestique, n’a pas besoin de relocalisation ! ».

Chiffres d’affaires en hausse

Commentant ses résultats publiés pour les neuf premiers mois de l’exercice 2021 (du 1er décembre 2020 au 31 août 2021), Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad, a notamment regretté dans un communiqué, « la baisse de l’attribution des permis de construire depuis plus de 20 mois continue de peser sur l’offre commerciale, même si celle-ci est en progression de 6 % par rapport à fin mai, à 1 988 lots ». Certes, fait remarquer ce dirigeant, « la capacité de Kaufman & Broad à se projeter dans l’avenir reste intacte, avec une réserve foncière Logement de plus de 35 000 lots à fin août, soit environ 8,1 Mds € T.T.C. d’activité potentielle, et un Backlog (NDLR, le backlog est la partie à encaisser des programmes immobiliers en cours de réalisation) global de 3,4 Mds € H.T. Sur l’ensemble de l’exercice 2021, conformément à nos guidances, le chiffre d’affaires devrait être proche de 1,3 Md € avec un taux d’EBIT équivalent à celui de 2020 ». Kaufman & Broad a signé un accord avec la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) en septembre dernier pour la création d’une foncière prévoyant de développer un portefeuille d’une dizaine de résidences séniors (environ 150 M€) au cours des prochaines années.Ces résidences seront gérées par Cosy Diem, co-entreprise entre Kaufman & Broad et Serenis, acteur du secteur des résidences séniors…

À Saint-Nazaire (44), le promoteur P2i a lancé la commercialisation d’ ETIK,
résidence écoresponsable en plein centre-ville, conçue par le cabinet DV Conception.
Ce programme de 86 logements s’inscrit par ailleurs dans la Charte de Qualité
et de Transition Écologique de la Ville de Saint-Nazaire (P2i est l’un des premiers
promoteurs à l’avoir signée à l’été 2020)

Malgré une activité commerciale soutenue avec des réservations dans le logement en hausse de 10 % sur un an, reflétant la forte demande des clients, Bouygues Immobilier subit également « les délais d’obtention de permis de construire qui restent très longs, impactant le stock à l’offre disponible. Dans le tertiaire, les clients demeurent attentistes. Au total, le carnet de commandes de Bouygues Immobilier est en repli de 18 % par rapport à fin juin 2020 ». C’est ce que révèle le rapport financier semestriel de Bouygues. De son côté, Bouygues Construction constate une diminution de son carnet de commandes de 9 % par rapport à fin juin 2020, pour s’établir à un niveau comparable à celui de fin juin 2019. Le chiffre d’affaires des activités de construction s’établit à 12,8 Mds € au premier semestre 2021, en hausse de 18 % par rapport au même semestre l’an dernier (+ 19 % à périmètre et change constants).
Cette hausse est tirée par la France (+ 35 % sur un an). Par rapport au premier semestre 2019, le chiffre d’affaires est en repli de 3 %.

Pour autant, les poids lourds du secteur ne connaissent pas la crise. Nexity par exemple, a confirmé fin octobre la forte croissance de son chiffre d’affaires (+ 26 %) au cours des 9 premiers mois de l’année. Avec 13 180 réservations de logements neufs à fin septembre 2021, le promoteur salue une bonne dynamique, et souligne, comme signe encourageant, le volume de permis de construire obtenus (+ 28 % vs 2020, en progression pour la première fois depuis 2019 de + 8 %). Au total, Nexity publie un chiffre d’affaires de 3,1 Mds € sur son nouveau périmètre (sans les activités cédées au 1er semestre 2021 : Century 21 – consolidé jusqu’au 31 mars – et Ægide-Domitys consolidé jusqu’au 30 juin).
Pour Véronique Bedague, directrice générale, « le 3e trimestre confirme pour Nexity la dynamique de reprise engagée depuis le début de l’année. La progression pour la première fois depuis 2019 de nos permis obtenus consacre le savoir-faire des équipes Nexity pour monter les projets les plus pertinents pour répondre aux problématiques de la ville de demain. C’est un signe encourageant pour le futur. Nos réservations de logements neufs sont en progression sur le 3e trimestre à périmètre comparable. La demande de logements collectifs est toujours aussi forte de la part des investisseurs institutionnels. Le prolongement des dispositifs fiscaux au-delà de 2022 pour les investisseurs particuliers et les primo-accédants donne de la visibilité pour produire plus de logements. Nexity est confiant dans sa capacité à atteindre ses objectifs 2021, malgré la hausse observée des coûts de construction et de certains délais d’approvisionnement ».

Le Groupe LP Promotion s’engage

« Plus que jamais, les attentes des populations conjuguées à l’ambition politique des élus nous imposent – positivement - à repenser le logement » Pierre Aoun, directeur général du groupe LP Promotion.

Le Groupe LP Promotion vient d’ouvrir sa première agence à Lyon pour développer ses activités de promotion immobilière et de gestion de résidences de services (seniors, étudiants, coliving, etc.). Fort de son expérience issue de la gestion hôtelière, le groupe va au-delà de ses activités de promotion immobilière et se distingue par sa double compétence de promoteurgestionnaire ; il a lancé par exemple deux nouvelles offres, l’une dédiée à l’habitat intergénérationnel et l’autre au coworking. Dans un récent communiqué, ce groupe s’engage à construire une nouvelle génération de résidences confortables, connectées, offrant une vraie qualité de services adaptée au profil de ses résidents (animations, espaces de travail et de bien-être, salles de sport, jardins potagers partagés, boulodromes, bornes d’arcade...). Pour concilier convivialité et bien-être, un régisseur assure la gestion et coordonne les activités de chaque résidence au quotidien. « Plus que jamais, les attentes des populations conjuguées à l’ambition politique des élus nous imposent – positivement – à repenser le logement. Notre activité de promoteurgestionnaire nous permet de mieux comprendre ces attentes et de répondre concrètement aux enjeux de la ville de demain et de l’accès au logement. Pour nous, il s’agit en effet d’un habitat inclusif : plus abordable, mieux adapté aux différents parcours résidentiels et coconstruit avec l'ensemble des acteurs du territoire. Promoteur multirégional : notre force est notre capacité à nous adapter aux besoins de chaque territoire et de proposer des solutions adéquates », assure Pierre Aoun, directeur général du groupe LP Promotion. Conscient de la nécessite d’agir pour inscrire l’habitat dans une transition écologique concrète, le groupe s’engage dans des projets pour une ville décarbonée et respectueuse de l’environnement. Cela passe notamment par l’utilisation de matériaux biosourcés, tels que le bois ou encore la terre crue. LP Promotion a d’ailleurs officialise sa prise de participation dans la société Briques Technic Concept, un fabricant précurseur de briques de terre crue compressée, avec lequel il développe un premier projet de 111 logements en terre crue à Biganos (33).

Paris La Défense : les plus grands acteurs de l’immobilier au défi

Quel avenir pour les quartiers d’affaires ? C’est la question posée par ULI France (Urban Land Institute*) sous la présidence de Sébastien Chemouny le 18 novembre dernier, à plus de 200 professionnels rassemblés pour échanger sur les enjeux d’attractivité et les perspectives d’avenir des quartiers d’affaires, et notamment celui de Paris La Défense, premier quartier d’affaires en Europe. Unique en son genre par sa verticalité, son urbanisme et la densité de ses réseaux de transports, Paris La Défense enregistre un ralentissement de l’activité transactionnelle depuis plusieurs mois avec environ 15 % de taux de vacance (soit le triple de celui enregistré avant 2020). Même si Pierre-Yves Guice, directeur général Paris La Défense dit avoir constaté « un retour rapide de performances locatives dans la moyenne d’avant-crise », la crise sanitaire a révélé les défauts structurels du quartier, peu compatibles avec les enjeux contemporains, et révèle de profondes mutations interrogeant les entreprises. La Défense, lieu central des activités des entreprises, bouscule les certitudes des aménageurs, promoteurs, investisseurs ou architectes :« Il faut donner envie aux utilisateurs de rester dans le quartier le soir pour accroître son attractivité », a relevé François Trausch, CEO d’Allianz Real Estate. Et de détailler ainsi cinq grands axes d’amélioration pour « se mettre à niveau », face à ses concurrents internationaux (Hudson Yards à New York, Marina Bay à Singapour, Shinjuku à Tokyo ou encore Canary Wharf à Londres) : créer un axe pour les vélos et les piétons afin de privilégier les mobilités douces ; verdir le quartier ; proposer davantage de mixité d’usages des bâtiments ; mettre en avant la culture et l’art et enfin, penser une nouvelle gouvernance privée des lieux. Des axes qui semblent faire écho chez les autres acteurs : « nous souhaitons mettre les enjeux sociaux et environnementaux au coeur du développement du quartier », a confirmé Pierre-Yves Guice, afin de « devenir le premier quartier d’affaires postcarbone ». Un avis partagé par Jade Francine, cofondatrice et directrice des Opérations de WeMaintain : « d’ici 5 à 10 ans, La Défense aura opéré une transformation profonde centrée sur les démarches environnementales et les besoins des usagers ». Christophe Burckart, directeur général d’IWG, approuve : « je crois que ce qui est important aujourd’hui c’est de continuer à transformer La Défense en un véritable lieu de vie afin de proposer aux utilisateurs qui viennent dans ce quartier de vivre une expérience de vie positive ».

L’immeuble #Curve décroche le certificat BBCA Excellence

Cette réalisation située dans l’écoquartier de la Montjoie à Saint-Denis (93), portée par BNP Paribas Real Estate, représente l’un des plus grands bâtiments à ossature bois jamais réalisés en Europe. L’immeuble #Curve vient de se voir décerner le certificat BBCA Excellence par l’association pour le développement du bâtiment bas carbone (BBCA) dans le cadre de son forum BBCA. Soit le niveau de performance le plus élevé, qui atteste de l’exemplarité de l’empreinte carbone sur les différentes phases du cycle de vie du bâtiment. Livré en septembre 2020, #Curve (24 000 m²) conçu par les architectes Chartier Dalix, allie bois et béton ainsi que l'utilisation d'un matériau préfabriqué en bois lamellé-croisé pour les murs porteurs assurant le stockage de 4 150 tonnes de CO2. Le béton utilisé permet d’économiser près de 1 570 tonnes de CO2. #Curve développe 1 960 postes de travail, mais aussi des services (salle de sport, coworking, brasserie, e-conciergerie...), 1200 m² de jardins, 210 m² de terrasse accessible et 257 places de parking. #Curve bénéficie également de la certification HQE Exceptionnel, du label Effinergie+ ainsi que des labels E+/C- (E2C1).

La mixité au coeur des futurs projets

Tous les intervenants présents s’accordent à dire que les usages des bureaux vont évoluer, notamment sous l’effet d’une demande plus accrue en flex office venue de la jeune génération. Des surfaces plus petites, réduisant ainsi les coûts de loyers des entreprises locataires, pourraient être privilégiées dans le cas où le télétravail se généraliserait avec une présence de l’ensemble des collaborateurs en simultanée : « le télétravail est devenu une lame de fond qui nous oblige à revoir l’utilisation de nos surfaces tertiaires », convient Katayoune Panahi, directrice SNCF Immobilier. D’où l’intérêt d’une plus grande mixité au sein des immeubles, associant le tertiaire à d’autres types de services : « un immeuble vertical, c’est pertinent quand on sait y ajouter les bons services, qu’il y ait 5 ou 15 plateaux », explique Xavier Musseau, président de Hines. C’est le cas des Tours Sisters, ou encore du projet Odyssey remporté par le groupe Primonial REIM France : « ce sont 3 bâtiments : 60 % de bureaux et 40 % d’usages mixtes. La mixité va s’exprimer également dans les commerces en pied d’immeubles et avec un rooftop », détaille Grégory Frapet, CEO Primonial REIM France. « D’ici 5 à 10 ans, je pense que la Défense aura opéré une transformation profonde ». Et Victor Carreau, cofondateur et dirigeant de Comet Meeting, de conclure : « il faut thésauriser sur les forces de ce quartier – l’hyperconnectivité, la rénommée mondiale –, gommer ses faiblesses – côté déshumanisé, très minéral – et l’adapter aux nouveaux modes de travail, afin de passer d’une zone rigide à une zone de collaboration intense ».